社区类型(这些常见的社区，不要碰它们)
在买房这件事上，我听过最温柔的心态就是:“不赔钱就好。”毕竟谁也不想做亏本的买房生意。
但现实总是残酷而真实的。就像在股市里，有人赚钱，就一定有韭菜亏钱。不是所有的房子都可以买下来保值或增值。
俗话说，“前事不忘，后事之师。”今天我们就从之前的经历中总结一下那些买了大概率亏钱的楼盘。如果你不能碰它们，就不要碰它们。
超大型社区和独栋社区
先不说优优资源网，对于这两类社区的居住体验，我还没有听到好的评价。
以前谈过一个朋友，家住广州祈福新村。因为小区太大，住的人太多，她每天一半的通勤时间都在小区外。拥挤拥堵是正常的，也是她的日常心态。
源水印，侵删
另外，大型社区存在很多问题，比如建设周期长，流动人口多，通常市中心没有大型社区。大部分大型社区都存在于偏远郊区，所以在通勤距离和时间上不够友好。这些问题增加了社区的不稳定性，导致社区房价大幅波动。
比如深圳著名的大型社区桃源居，体量巨大。业主集中抛售的时候，太多的房子提高了议价空，导致虽然市场在上涨，但是小区房价下跌或者浮动太低。
桃源居房价走势
还有住在独栋楼小区的朋友，“没有小区生活，没有居住体验”，这是他们在这类小区生活的不愉快宣言。
这种小区可能在学区、交通等外部配套上有一定优势，但在小区内部环境、车位、物业上就一言难尽了，所以居住舒适度会大打折扣。除了部分有利好因素加持的项目，大部分单体建筑小区的价格走势与同区域周边项目差异较大，价格走势往往无法跟随市场的波动。
深圳某独栋小区房价走势
以上，能随市场波动的中型社区、超大型社区、单层社区的升值潜力明显不够优秀。
商住混居小区
这种小区在各类城市也很常见，很多商住混合的小区还是位于好地段。
在性质上，这种社区确实有居住属性。至于为什么会有很多小商家和商家入驻，多半是因为小区的区位优势，周边有很好的配套。小区的管理费和停车费都比写字楼便宜。
以深圳为例，这种情况在很多小区都存在，比如南山的海景广场，一个集办公、商住、餐饮于一体的综合楼。住在这里很方便，离景区的海洋世界也很近。但在区域均价12.6万的蛇口，其6.2万的均价却成了拖累。
一方面是因为公寓的性质，另一方面是混合居住使得居民的居住属性不够纯粹，密集的人流使得建筑内部损耗更快。此外，物业维护的平庸，外观的破旧也是这类房价打折的原因。
另外，在城市的一些批发市场附近，这种混合居住区的比例会比较高，比如广州的十三行，深圳的华强北。这种低成本的住宅区是小企业和商店的首选。
在人们越来越注重私密密度和舒适度的今天，这种住宅区注定会日渐衰落和被淘汰。而且从环境条件来看，这类产品并不是一个好的投资产品，未来涨幅大概率不会跑赢同区域其他住宅。
郊区景观大厦
一套“面朝大海，春暖花开”的房子，曾经是很多人心中的白月光，但在收获了遍地景观房的市场后的今天，你会发现这些白月光不值。
深圳东部的盐田一度备受投资者追捧。早在2008年，大梅沙东部华侨城天路开盘价格就已经达到7.5万/m2，每套总价也达到了2000-3000万。
现在打开链家搜索华侨城天禄相关房源信息，可以看到复式公寓挂牌价在3-4万，独栋别墅在8万左右。要知道2008年已经过去13年了。看现在的价格，可以说是血本无归。
毕竟2020年上半年，深圳西部宝安短短三两个月，部分楼盘已经达到8万到15万，涨幅接近一倍。但令人遗憾的是，业主持有十几年的海景豪宅，不升反降。
这种豪宅的问题是，虽然有很好的景观，但是地理位置差，远离主城区，周边生活配套不足，没有高品质的学位和商业配套。而且豪宅产品的市场流动性远不如普通刚需产品。结果是有价无市，很难有上涨的空间空。
区域中不匹配的单元
不知道你有没有想过留在悠游资源网。普通住宅区大户型的单价往往不如小户型，尤其是刚需区域。一套大户型的总价可能只比小户型高50%左右，但面积却翻倍。但即便如此，这样的大户型还是会面临很长的周转期。
这其中的关键在于，它位于刚需区域，对于差价几千块可能和你不相上下的刚需人群来说，确实很难，也就是刚需上车的大户型。
也有刚需区域的豪宅项目，也是如此。有钱人不仅会关注工程质量，还会忽略小区周边是否有农民房。商业配套只是普通的平价超市，根本满足不了这类业主的消费水平。
有一个很好的例子，深圳龙华的金茂公馆，刚需区域的豪华公寓，在深圳开盘秒的市场条件下依然疲软。想象一下差不多的价格，买福田的米香湖或者南山蛇口的望海公馆。很明显，十几分钟车程内就可以在万象城逛街吃饭。为什么要买龙华的长途旅行？
想象一下，当你在深圳湾的朋友约你喝下午茶，但也许奶油蛋糕的奶油已经化了，你却卡在沙河西路。这就是龙华金茂公馆不在核心区的尴尬。
另一方面，改善和豪宅区的刚需产品是一样的。在人们愿意花钱追求舒适的地区，紧凑实用的刚需小户型是入不了这类人的眼的，只是他们在考虑性价比的时候拒绝为这种产品的价格买单。
最后还是那句话。穷人看不起富人。
所以这种不匹配的产品很难转手，买了之后更难指望有好的涨幅。
高容积率住宿托盘
说到这种社区，先说惠州碧桂园十里银滩。说实话，作为小区物业，这里的海风和沙滩真的让人心旷神怡。在这里只是走走，消磨时间，真的很舒服。
但是除了走走看看，一个房子是不能随便逛的，所以要看必要的生活设施是否齐全。
不幸的是，这里没有。
从外部道路看，整个小区建筑密集，整个工程庞大。整个项目沿着公路贯穿了几公里，但开发商几乎没有操作。
项目周边都是一些lowlow的底层商户，没有高档餐厅，书店，咖啡店。出去吃饭，需要开车，依托周边乡镇。
项目卫星地图
有没有运营的社区。偶尔呆个三五天还是可以接受的。如果活的时间长，就要做好心理准备。面对这个或那个也没有尴尬。
没有社群的支持和大量的供给，光是这两点就注定了这样的社群很难崛起。
打开安居客所在小区近三年的房价走势，可以看到曲线在走下坡路，大量的房子挂了很久却没人看。几年前在这里买房的一位粉丝甚至向我们透露，去年他在卖房前亏了20万。
这样的项目只是中国海景住宅物业的冰山一角。国内还有很多城市在卖海景住宅物业概念，比如广西北海、山东威海等。，都有大量类似的居民区。他们活不出便利，也活不出涨价。他们连肉都要割下来卖，这种小区就不要买了。
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